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Portabilità dell'ipoteca e surrogazione del mutuo

Il citato Decreto Bersani ha semplificato oneri e procedure per l'avvio di un mutuo con un istituto di credito che offre condizioni migliori al cliente.

La surrogazione del mutuo su volontà del debitore era un diritto previsto all'art. 1202 del codice civile.

Il Decreto afferma il principio per cui è nulla ogni pattuizione, all'atto della stipulazione o successiva al mutuo, che ostacoli in qualche modo l'esercizio di questo diritto legittimo.

Il Decreto introduce una novità per l'esercizio della surrogazione: la portabilità dell'ipoteca.

In precedenza, era necessario cancellare l'ipoteca e, estinto il vecchio mutuo, iscrivere una nuova ipoteca con l'istituto di credito subentrante.

Con le nuove regole, non è necessario cancellare l'ipoteca, e nel contratto relativo al mutuo viene fatto un cambio di attore, annotando la banca subentrante.

Nei Registri Immobiliari, la surrogazione il nome della nuovo creditore sono indicati con un'annotazione a margine della vecchia ipoteca.

In base alla finanziaria, le spese di nuova istruttoria e perizia e ogni altro onere sono a carico della banca subentrante, fatto salvo l'onorario notarile.

In base al citato decreto Bersani, la banca non può operare un'autosurroga, per stipulare un mutuo a nuove condizioni.

La surroga è finalizzata alla portabilità dell'ipoteca, e vale fra istituti differenti.

La banca non può "autosurrogarsi" per l'applicazione del Decreto Bersani.

Nulla vieta alla banca di cambiare le condizioni contrattuali in modo più favorevole al cliente, stipulando una rinegoziazione del contratto di mutuo con il consenso scritto di entrambe le parti.

L'applicazione del decreto Bersani è stata comunque piuttosto limitata, in quanto la procedura imposta dalla Associazione Bancaria Italiana (ABI) con propria direttiva interna, si è dimostrata comunque onerosa e complessa.

 Se si modifica il contratto col proprio istituto di credito, non si tratta di surroga, ma di rinegoziazione.

La rinegoziazione quindi non riguarda solo l'applicazione del Decreto Tremonti per l'allungamento della durata, ma la ridefinizione di un qualunque aspetto del piano di ammortamento: durata, rata, interesse, spread, tipo di tasso.

La surroga e il confronto di preventivi di altre banche è anche un'opportunità per ottenere una rinegoziazione e condizioni migliorative dal propri istituto di credito.



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