Main Menu


 

Negative Equity

Il termine "negative equity" è in riferimento alla svalutazione del mercato immobiliare, talora associata ad una svalutazione della moneta in generale.

In entrambi i casi, il capitale e gli interessi da rimborsare restano invariati, non essendo indicizzati all'inflazione e al potere di acquisto reale della moneta.

Può accadere, allora, che il valore del bene ipotecato, che viene nuovamente stimato a prezzi correnti di mercato, sia in quel momento inferiore al capitale prestato che dovrebbe garantire.

Di questo rischio il perito estimatore che redige la perizia in base alla quale la banca eroga il mutuo, tiene direttamente debito conto nella sua valutazione, oppure l'istituto di credito applica dei correttivi di valore che tengano conto dei rischi connessi.

Per questa ragione, l'immobile è solitamente valutato nella ipotetica condizione di occupazione (locazione) e in stato di manutenzione tale da richiedere ristrutturazione, quale che ne sia lo stato effettivo reale.

Diversamente dal pegno e da altre forme di erogazione del credito, le condizioni contrattuali di un mutuo non vengono modificate con la stessa facilità.

Se la garanzia perde valore, perciò, la banca non può chiedere di reintegrarla con l'ipoteca su altri beni, se questo obbligo a carico del mutuatario non era stato previsto nel contratto principale.

In caso di mancato reintegro o dell'impossibilità di chiederlo, la banca può chiedere una restituzione parziale del capitale prestato, in tempi brevi.

In caso di insolvenza, il creditore può aggredire i beni oggetto di ipoteca, eventuali fideiussioni e altri beni di proprietà dell'intestatario del mutuo.

La risoluzione espressa del contratto o la modifica delle condizioni contrattuali sono talora considerate come una pratica vessatoria nei confronti dei clienti, perché non dovrebbe valere per cause di forza maggiore.

La svalutazione dell'immobile dipende dall'anadamento del mercato, da cause esogene rispetto ad un corretto comportamento del cliente, e non rappresentano quindi una forma di sua negligenza contrattuale, tale da giustioficare variazioni unilaterali da parte dell'istituto di credito.

La svalutazione delel garanzie è parte di un rischio di impresa a carico dei pmutuanti, che è loro onere coprire.

Negli Stati Uniti, è diffusa la stipula di opzioni put che danno il diritto alla banca a incassare il debito residuo del mutuo dietro cessione del credito e della garanzia ipotecaria. Si tratta di una riassicurazione per l'intero importo del mutuo.

In base alla precedente interpretazione del negative equity, è molto bassa la possibilità di un'azione di recupero del credito con i pignoramenti, per cui la banca si tutela in modo diverso, con delle cessioni "pro soluto" dei crediti in potenziale difficoltà di rimborso.

Il negative equity ha un secondo effetto, anche nei confronti dei mutuatari che riescono a pagare regolarmente le rate.

Il cliente non può vendere l'immobile perché i prezzi non gli consentono di ripagare il debito residuo, l'affitto dell'immobile non copre l'intera rata del mutuo, il suo reddito non gli permette di pagarsi un'altra sistemazione e pagare il saldo della rata.

Il mutuatario è in pratica "immobilizzato" in una casa di sua proprietà. L'accollo del mutuo può risolvere a volte questo problema.

L'acquirente accetta di pagare l'immobile "in conto capitale" al di sopra dei prezzi di mercato, accollandosi il mutuo, in cambio di una quota interessi molto più basse, grazie alle codnzioni più vantaggiose di un mutuo stipulato 10-20 anni prima.


Non rinunciare alla sicurezza del tuo PC per soli 29,95 euro! Acquista ora Kaspersky Anti-Virus 2015

 

Kaspersky Pure_160x90 Protezione avanzata per PC, Smartphon e Tablet Android! Pravolo Gratis per 30 giorni!

Tutte le informazioni contenute su questo sito sono a scopo informativo.
Il contenuto puo' non essere completo o corretto, e non intende sostituire consigli legali e/o professionali.
© 2007 - 2018 - All Rights Reserved InformazioniMutuo.com