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Dazione Ipoteca
L'ipoteca a garanzia del credito deve essere iscritta
su un bene immobile che può essere di proprietà:
del mutuatario, se il bene era già suo e se continuerà ad esserlo (ad esempio
per i mutui di ristrutturazione o per liquidità);
dell'alienante, se il bene è in compravendita, perché se l'erogazione del mutuo
condiziona il perfezionamento della compravendita (in modo che la proprietà del
bene non possa essere trasferita se non con l'ausilio del mutuante), nel momento
in cui si deve iscrivere l'ipoteca il bene è ancora di proprietà dell'alienante,
il quale dovrà per questo costituirsi "terzo datore di ipoteca", cioè dare un
assenso (condizionato ai fini del perfezionamento della compravendita)
all'iscrizione della stessa;
di un altro soggetto, detto appunto "terzo datore di ipoteca" (non
necessariamente il fideiussore), se il mutuante vi conviene.
Normalmente, il bene ipotecato viene peritato e iscritto a un valore pari a 1.5
- 2 volte il prezzo di acquisto dell'immobile. Il valore economico dell'ipoteca,
aggredibile dal creditore con il pignoramento e la vendita all'incanto, non
dovrebbe superare l'importo del mutuo, ovvero del debito residuo.
Il bene può essere valorizzato in diversi modi, in particolare in base ai prezzi
correnti di mercato, o al prezzo che si ipotizza che l'immobile avrà in futuro
al termine del pagamento del mutuo. Quest'ultimo criterio è diffuso negli Stati
Uniti.
Una forma alternativa di garanzia, sempre però collegata ad un vincolo
ipotecario, è costituita dalla cambiale ipotecaria.
L'iscrizione ipotecaria non preclude il pieno godimento dei diritti di proprietà
del mututatario. Con la stipula del rogito notarile, il mutuatario è
proprietario dell'immobile a tutti gli effetti di legge. Ha quindi diritto di
dare in locazione, sublocazione o vendere un immobile, anche se questo è
ipotecato.
In caso di vendita, o l'acquirente procede a un accollo del mutuo, oppure il
venditore è tenuto a estinguere il debito residuo con la banca.
Gli oneri per l'anticipata estinzione e l'opponibilità dell'accollo da parte
degli istituti di credito limitavano fortemente l'esercizio dei diritti
costituzionali di proprietà, su beni ipotecati.
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